张雪舟:房地产开发企业难以主动推动节能环保

  网易财经讯 在7月4日举行的博鳌·21世纪房地产论坛上,精瑞(中国)不动产研究院院长张雪舟认为,中国在绿色节能方面的政策目前还不完善,房地产开发企业在做节能和绿色低碳的时候,仍然处于非常被动的状态。

  前面听了三位嘉宾从宏观经济到绿色低碳产品和开发实践的演讲,对此我是很有感触的,今天抓紧时间讲两个问题。

  田总提到了房地产开发企业的问题,目前商会做了很多绿色低碳项目,很多的企业都问我,应该采用那些项目可以达到绿色低碳的目标。刚开始谈的时候和规划的时候还未涉及到技术,我认为应该分三个层面。

  首先是理念,设计的时候不是用绿色低碳的技术,后面就没有绿色低碳的概念。很多的建筑为了满足体型漂亮和美观,因此后期的低碳和新技术就无法选择。

  第三,进行系统分析后,才知道水系统、能源系统上用怎样的技术,才可以达到绿色低碳的标准。

  今天的主题是“绿色力量·低碳地产”,我们做了很多的工作后,绿色和低碳的概念和含义是完全不同的,绿色建筑和低碳建筑真正的科学定义和描述是完全不同的。

  商会和研究院从2001年做了绿色生态住区的手册,去年做了绿色低碳的减碳评估手册,对于我们而言内部是相辅相成不断发展的,做了以后,我们发现这是两本书,不同的体系。究竟什么是绿色城市低碳。我们进行了对比分析,包括了我们的标准和美国的标准,建设部的标准。

  三大主题从国际来说,任何国家的绿色标准都要满足,或者是作为共同的目标,但是低碳不太一样,正如梁博士说的,进口国外的产品,产品生产在国外。

  绿色是从定性定量综合评价的,有很多的评价,我们是500分,建设部是3A级的评价指标,提到碳排放的时候,只有温室气体作为衡量的,无论是工厂、城市、建筑和房地产谈低碳的时候,一定要告诉我二氧化碳的减排是多少。

  量化,包括CDM,哥本哈根会议中国和美国做出的承诺,例如GDP中碳排放要降低多少,中国是降低45%,量化后才可以跟金融挂钩,昨天会议上谈到跟央行做这样的工作,就是希望将节能减排量化后跟金融挂钩。

  前面讲的是概念,绿色住区的标准是公认的,第一个是住区选址、交通系统、热导效应、微环境、绿化系统等等,建筑外面的环境、小区的环境和周边的环境。

  住区水环境的问题,今年大家会发现西南干旱,如果没有碳和能源的话,生活质量下降,就会不舒服,采暖不到,如果没有水的话,不是质量的问题,而是生存的问题,多少头大牲畜死亡,如果没有全国的力量,各地方支持的话,人几天没有水就面临生命的危险,碳对于我们还不到生命的危险,但是水在西部地区是制约经济发展的,因此水环境方面是更加重要的衡量指标。

  材料和资源,包括建筑材料,几位嘉宾谈到了碳排放和建筑的内容,比较多的是衡量运行,我为了建设低碳建筑、节能建筑,所采用的建筑节能材料的情况,例如现在专家争论的问题,外保温系统的板几公分好,增加几公分的碳排放不如生产过程中的碳排放,包括国际上公认的太阳能光伏,美国要投资20亿美元建二个太阳能光伏的发电厂,中国目前是世界上最大的太阳能光伏的生产基地,很多西方发达国家的碳排放是用太阳能发电,产品的生产是在发展中国家,是在中国,因此梁博士说算在我们这里,他们是减碳,但是生产是在中国,因此我们要衡量产品的全生命周期。

  完整的描述一个项目是否是绿色生态,一定包含五个方面,不能说能源很好,室内环境很好,其他的几个比较差是不行的,五项都要达到基本值。

  绿色低碳的研究系统,根据单一指标和量化来看,从国际的经验和中国的情况来看,可以量化的内容不太多,但是比重很大,例如建筑节能对于减碳的作用,室内环境质量、住区水环境,虽然占的比重不大。低碳交通,是指住区内的交通,住区外因为科技的发展,还未到定量的指标,因此作为待选项,这一项的争论是比较大的,因此将生产的问题考虑在其中的。

  绿色的五个系统包括权重,水环境占了21%,美国的标准更高,因为美国不缺水。

  我们将绿色的所有指标拿出来,哪些跟碳排放是有关的,例如保护当地人文,棕钙文化是跟碳排放无关的。室内舒适度如何增加,有的跟碳排放是无关的,我们发现住区环境选址方面34%是跟碳有关的,64%是无关的。能源跟碳排放是有关的,住区环境19%是有关的,绿色评价体系中41%的指标跟减碳有关的,59%是跟减碳无关的。要谈低碳建筑就是41%的问题,其他的59%是谈不到的,去年我们的定义是绿色低碳,我们的办法先评价是否是绿色,达到绿色的基本指标后再谈减碳的问题。

  低碳住宅到底是怎样的住宅,我们分析了国内实际个建筑和国际上知名的建筑,谈到项目无论是低碳还是零碳,有很多的提法,共同的一点是可再生能源,其中的贡献量是非常大的,超过了减碳量化指标的50%,现在很多的项目找我们的时候说希望做绿色低碳,我们首先问可再生能源利用的情况,很多地方只是做了太阳能草皮,地缘热泵和太阳能,如果要做中国领先的低碳项目就有很大的争议。

  昨天的会议和前天的会议我们发现,非常大的知名品牌的老总都作讲,我做绿色和低碳可以给我掉来怎样的好处,没有好处我怎么做,这是非常尖锐的问题,虽然说了多年,实际上房地产开发企业在做节能和绿色低碳的时候,仍然是非常被动的,田总和招商地产等等有很好的绿色开发理念的企业除外,毕竟是凤毛麟角,绝大多数的品牌企业做绿色低碳的时候是非常被动的,可能有两个方面,这些天很多的嘉宾都谈到了政策,我国在绿色节能方面的政策目前是不完善的,就是缺一头,例如多少层的建筑必须有遮阳和太阳能,目前尚未见到普惠型的,田总讲了你们是建筑部的节能示范单位,一年的指标是很少的,大家都在争夺,但是没有普惠的,如果都做到了,国家和财政部就给予补贴。

  开发模式决定的,为什么这么说?刚才说了绿色节能和低碳建筑,大家说成本增加是一条,全生命周期一定会解决问题的,后面会将钱挣回来的,绝大多数的企业建设住宅后将建筑卖掉了,开发商通过绿色的概念将成本收回来,真正的长期收益开发商享受不到,因此开发商不主动或者是被动的原因,这几年我们突然发现一个问题,谈到公共建筑的时候,第一公共建筑的能耗和住宅的能耗相差10倍,量非常的大,很有意思的一点,国内做了很多绿色建筑,知名的项目和企业,公共建筑的比例相当高,例如北京财富公馆都是高能耗的建筑,这些公共建筑是甲方持有的,最近走访了几家企业,不点名是哪些企业,我们谈绿色生态住宅的时候,他们说绿色很好,住宅的事情先放一放,办公楼运行了一年,电费太高了,一年800万的电费,是否可以先将问题解决了,尤其是这两年住宅政策控制后,很多的企业走向商业建筑,自己持有和运行一年后,考虑前期未考虑绿色生态,后面的压力是非常大的。公共建筑方面的积极性要高于住区的工作,后面简单的就空间文化特点,输配系统进行简单的介绍。

  输配系统比能耗还要大,既有的建筑,能耗系统,新风系统、中央控制系统都很先进,实际上公共建筑设备的水平平均要高于发达国家,因为我们是后发展的,而且采用国际上高的标准,简单的说是四肢发达,头脑简单,但是管理系统和物业管理运行上,能源管理上,几乎所有的运行系统中都没有能源管理和优化系统,国际上的经验通过运行管理,使能耗降低10%—20%,最近做了两个研发,不用动大规模的空调设备改造,就可以使运行系统能耗大幅度的降低,研究院将大的工作重点专项公共建筑,跟开发商讲的线%可以听得懂,而且愿意的投入,因此对于公共建筑的需色低碳会成为中国房地产的突破口,要比住区建筑更好做。

  随着国家政策的出台和体系的完善,会有更多的企业学朗诗和招商地产将绿色建筑作为基本的点,作为品牌的核心以及竞争点,全国的绿色行业就会形成一定的规模,达到一定乐观的情况,因为时间的关系,我就介绍到这里,谢谢大家。

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