泛海转型甩地产“包袱”孙宏斌砸百亿接盘

  这一天,融创中国与泛海控股共同宣布,融创房地产与武汉中央商务区签订协议,拟收购泛海下属之上海泛海建设公司100%股权,交易对价高达148.87亿元。

  通过这次收购,融创将获得北京泛海国际项目1号地块与上海董家渡项目,上海泛海建设公司直接持有上海董家渡项目的100% 权益,且通过北京东风间接持有北京泛海国际项目一号地块100% 权益。交易完成后,上海泛海建筑公司将成为融创中国的间接全资附属公司。

  这是一笔各取所需的交易。泛海方面向时代财经坦言,此次出售北京、上海项目能够缓解其现金压力,同时还能大幅优化业务结构。对于孙宏斌而言,这次收购则是与绿城分道扬镳近4年后,再一次闯入上海外滩。

  北京泛海国际项目和上海董家渡项目可以被称作泛海系地产业务辉煌时期的代表作,在一线城市拿地难的背景下,泛海一次售出两个优质项目的动作着实令人惊愕。

  泛海方面向时代财经表示,出售北京、上海项目与房地产市场的调控环境不无关系。“近年来,受房地产调控政策影响,公司房地产项目特别是北京、上海项目价值释放速度有所放慢,资金周转速度降低、流动性不足对公司战略转型的深层推进造成阻碍。”

  行业调控环境的影响之外,泛海此次剥离地产资产的背后更大的诉求是整个企业的转型。泛海成立至今已有30余年的历史,其以地产起家,而后增加了金融业务,并且在后来的数年间,重点发力金融领域,金融业务在其内部的占比也越来越大,逐步赶超地产业务。

  2014年,泛海正式将转型提高到战略层面,提出要在地产业务之外发展金融、战略投资等业务。

  这样的战略下,泛海系高调布局金融业,同时大手笔进行投资。数年来,其几乎拿下所有金融牌照,搭建出涵盖保险、基金、银行、证券、信托等业态在内的金融体系,还陆续投资了民生银行、中泛控股、联想控股等多家上市公司。

  与金融、投资的顺风顺水相比,被调控政策所羁绊的地产业务成为泛海转型路上的“挡路石”。早在2017年,泛海控股的营业收入同比减少31.59%,其披露主要的原因就是来自于北京泛海国际居住区二期部分项目和上海董家渡10号地块项目未能如期取得预售许可证,影响了资金的回笼。

  也正是为了解决资产周转率过慢的问题,泛海在去年开始谋划要将地产业务从上市体系中剥离出来。去年1月,泛海系的上市主体“泛海控股”向深交所申请停牌,准备通过资产重组的方式完成从地产公司到金融公司的彻底转型。

  按照计划,泛海控股拟将旗下境内外房地产类相关资产置出给控股股东中国泛海及其下属关联方,同时将中国泛海及其下属关联方的金融资产置入上市公司。若成功完成交易,泛海控股将不再从事房地产业务。

  然而,这项重组方案最终未能获得成功,宣布重组三个月后,由于“有关条件尚不成熟”,泛海控股的这次重组正式告吹。但重组失败并不能令泛海打消剥离地产资产的念头,比起重组的复杂,将地产项目售出显然要直接许多。

  据时代财经了解,北京、上海两个项目售出之后,泛海旗下具有一定规模的地产项目仅剩下“武汉中央商务区”一个。泛海方面表示,武汉中央商务区项目更符合其未来的发展规划,出售项目获得资金后,亦会聚焦在推动该项目的建设上。

  北京泛海国际项目和上海董家渡项目都是当地的“明星项目”。北京泛海国际项目1号地块位于北京市朝阳区核心位置,总占地面积约为7.52万平方米,总建筑面积约为66.85万平方米,截至目前项目刚启动建设,尚未开售。从北京泛海国际项目过往的销售情况来看,去化效果较好,无法如期完成销售主要是受到限价政策的影响。

  而上海董家渡项目是此次资产包中最受关注,也是故事最多的项目。该项目位于上海市黄浦区核心位置,是外滩唯一一块未开发地块,总占地面积约为12.02万平方米,总建筑面积约为62.80万平方米,包含住宅及商业两种业态。

  融创与董家渡有着不小的渊源。2002年5月,董家渡首批地块以毛地形式出让,华润置地、泛海建设、华浙集团三家房企分食了这片区域。其中,泛海拿下10号、12号、14号三块,华浙集团拿下了11号地块,剩余地块由华润置地包揽。

  2005年,受到母公司浙江国信控股重组的影响,华浙集团旗下董家渡项目的推进举步维艰,无奈之下,其将董家渡项目51%的股权售予绿城集团,也就是现在绿城名下的黄浦湾项目,为后来孙宏斌的介入埋下伏笔。

  融创与绿城曾有短暂的联姻,他们曾联手成立上海融绿平台,2015年融创和绿城“分手”时,黄浦湾项目也一度是双方争夺的焦点。

  遗憾的是,孙宏斌最终还是错失了他心仪的黄浦湾项目。根据当时的“分手”协议,双方平分了融绿平台和黄浦湾项目,其中融创付出10亿元的代价获得融绿平台,黄浦湾项目则交给了绿城。

  黄浦湾项目成为争夺对象自然是因为可观的销售回报。通过查询网上房地产数据,目前上海董家渡周边的一二手房均价都已超过13万/平方米,个别项目售价甚至达到15万/平方米。

  或许孙宏斌也没想到,他还有机会弥补几年前的遗憾,而且此次他获得的“筹码”还不少。据悉,泛海董家渡项目仅在2015年11月推出过10号地块,剩余的12、14号两幅地块尚未开始动工建设。

  因为是毛地,开发商需要承担所属地块的拆迁工作,这也是孙宏斌接下来要解决的最为棘手的问题。此前泛海距离拿地后13年才推出10号地块,原因就在于拆迁的过程过于漫长。而随着时间的推移,拆迁成本也不断攀升。

  不过,重回上海外滩的融创似乎对后续的开发很有信心,其认为,此次收购的两个项目均处于城市核心区域,此次收购能够对融创在北京和上海的优质土地储备和市场份额起到积极作用,并进一步巩固其在北京、上海等一线城市的地位。

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